המכרז בעתלית נדחה מאז 2017

0
המכרז בעתלית נדחה מאז 2017

בשכונת  משולש עין כרמל – בעתלית , ישנם 6 מתחמים למגורים לקבלנים, ומאז אוקטובר 2017 המכרזים במקום ממשיכים להידחות ולהידחות, עד כה 8 דחיות וכעת המועד המתוכנן, אל הלא ודאי של המכרז הוא 6/5/2019.
גם חוברת המכרז עדיין לא התפרסמה והייתה אמורה להתפרסם ב-
28/3/2019 , כך שכנראה המכרז ידחה פעם נוספת.

נכון לעתה באתר מופרסמת התמונה הבאה (למטיבים לגלול) :

טבלת המגרשים מתוך אתר רשות מקרקעי ישראל

השאלה העולה היא למה קיימת דחייה כזאת ?

האפשרות, שארצה להאמין שאינה מציאותית, היא חוסר התעניינות מצד קבלנים, אבל אם האפשרות הזו אכן נכונה, מחירי הקרקע מקבלים מוטיב מונופוליסטי מצד רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) כבעלים של 95% מהקרקע.

האפשרות הנוספת מעמסה על עובדי הרשות, הרצון להכין אדמות לבנייה של פרויקטים מסיביים גורמים למגרשים קטנים לבנייה להישכח.

אכן,
ניכר שפעילות מוגברת זו של אנשי הממשל פגעה ברמת השירות והפעילות (פסק דין, 2018) –
פפושדו מחיר למשתכן נ’ רשות מקרקעי ישראל (31.07.18) .

מה אומרים בממשלה על רמ”י

כחלון, שר האוצר בין 2019 – 2015 :

” קרו כאן שני דברים, אדוני היושב ראש. האחד, כשהיה צריך להוציא אלף יחידות, הוציאו רק מאה יחידות. […והשני-] הוציאו לפי מחיר מקסימום, זאת אומרת, כל המרבה במחיר, ואז הקבלן הראשון נתן למשל מאה אלף שקלים ליחידת דיור, הקבלן השני רצה לזכות ונתן 110 אלף שקלים ליחידת דיור, […], הרביעי נתן 150 אלף שקלים ליחידת דיור, מחיר המינימום היה מאה אלף שקלים וזה הסתיים ב-150 אלף שקלים. נשארו לנו עוד 900 באתר הבנייה […] הוציאו מאה [יחידות] וכשזה הסתיים ב-150, […] אז המאה הבאים התחילו ב-150, ב-160, ב-170, ב-180. זאת אומרת שמדינת ישראל העלתה את מחיר הקרקע בחצי שנה, בין מכרז למכרז, בשישים אחוזים. מה אתם רוצים שהקבלן יעשה […] הוא מרים את כל המחירים

גם שר הבינוי, יואב גלנט, מצוטט בצורה דומה: “מחירי הדיור גבוהים מכיוון שרשות מקרקעי ישראל ואגף תקציבים באוצר דחפו אותם כלפי מעלה במשך שנים. רשות מקרקעי ישראל הפכה לקופה של האוצר”. (לוי ו גוטר מתוך עיתון כלכלי כלשהו באפריל 2017).

האם רמ”י עשתה זאת בכוונה ?

נראה שלא, כי לאורך למעלה מעשור רמ”י לא עמדה ביעדי הממשלה, ולעיתים אף ביעדיה עצמה, החל משנת 2000 ועד 2014  (מבקר המדינה, 2015).

האם עליית המחירים גולמה לצרכן ? – בוודאי

מניתוח עלות המכר המצרפי וההכנסות המצרפיות מאז 2007 עד 2017 ניכרת עלייה בשיעור דומה, כלומר מחירי המכירה של הדירות עלו בשיעור דומה למחירי הרכישה של הקרקע (בנק ישראל, 2018) .

מסקירת תוצאות מכרזים שערכתי בין 2012-2011 באזור תל אביב והמרכז מצאתי מתוך 38 מכרזים שרק במכרז אחד ההצעות היו נמוכות (!!), 34 מכרזים נסגרו מעל מחיר המינימום בכ-200 אלף לפחות ורק מכרז אחד ל-3 יח”ד ההצעה הייתה במחיר המינימום.

מסקנה – רמ”י ושיווק קרקעות

המסקנה העולה היא, כי רמ”י צריכה להכין קרקעות רבות לשיווק עתידי ולשווקם במהרה בעת ירידת הריבית, כדי למנוע מצב שבו הביקוש יעלה מפאת הריבית ויגדל עוד יותר, כי לא יהיה מספיק היצע לספק את הביקושים הגואים. (בהמשך אולי אציין מחקרים בנושא שמראים את השפעת הריבית על ערך הקרקע).

אהבתי במיוחד את אקשטיין ופרלמן (1997) המעלים פתרון יוצא דופן בתרבות הארגונית הממשלתית – לתגמל את עובדי רמ”י על בסיס תוצר, כלומר לפי שיווק קרקעות.