Skip to content

למה שאני יחתום לך או קבלני חתימות כפטריות אחרי גשם

Posted in נדל"ן

מנוף באתר בנייה
תמ”א 38 או פינוי בינוי

תמ”א 38 בקצרה

תמ”א 38 לא חוקק, כמו שרבים מוטעים לחשוב, במטרה לאפשר לדיירים לבנות גם ממ”ד מרפסת ולעיתים אף מעלית. כל דייר מרוויח מעליית ערך הנכס מבלי שכל דייר ישלם על התוספות. שווי ההטבה של ממ”ד הינו כ-100 אלף שקל ושווי המרפסת הינו כ- 20 אלף שקל, ברוב המקרים. בתמורה לכך הקבלן מקבל זכויות בנייה בנכס: הוספת יחידות דיור, וכך ממן את עלויות הבנייה, המימון והסיכון היזמי. מצב של WIN-WIN. מטרת התמ”א המוצהרת הינה חיזוק המבנים למקרה של רעידת אדמה.

מה זה פינוי-בינוי בקצרה

פינוי-בינוי, כשמו כן הוא. הקבלן מפנה את הדיירים מהבתים ושוכר להם דירה חלופית במשך כל הפרויקט, בסוף הפרויקט הדיירים המקוריים מקבלים בתים חדשים לגמרי ללא תשלום, ויחד איתם עם דיירים חדשים. מכירת הדירות החדשות מכסה את עלויות הפרויקט.

מה זה קבלני קולות

מאחר ובכל פרויקט כזה יש רווח יזמי צצו להם כמו פטריות אחרי הגשם (כלומר הרבה ומהר) אנשים וחברות שהחלו להחתים בעלי דירות לבלעדיות. בעצם –
קבלן קולות הוא יזם שמבטיח לדיירים לדאוג להם לתמ”א 38 או לפינוי-בינוי בתמורה לחתימה שלהם על בלעדיות. בלעדיות, כלומר, רק היזם שאתו הדיירים חתמו יהיה רשאי לבצע את הפרויקט במשך השנתיים הקרובות או השלוש או אפילו עשר שנים.
למה?
אחר כך קבלן הקולות מחפש יזמים רציניים יותר ממנו, בעלי יכולת כלכלית ומציע להם את הזכויות לבנות בבניין בו אסף את החתימות, בתמורה לתשלום. המרבה במחיר יזכה במכרז.

אז מה רע בקבלן חתימות ?

קבלן החתימות מוכר את החתימות לקבלן המבצע, היזם הרציני, ולכן הפרויקט מתייקר, זה מתורגם באופן ישיר למפרט שהוא מציע לדיירים. אבל הבעיה הכי גדולה היא שזה יכול לתקוע את הפרויקט כולו !
התייקרות הזאת משמעותית לבתים בשווי נמוך (מתחת לחצי מיליון, נכון ל2014) יתקשו לספק את היזם, הפרויקטים שלהם לא יהיו כלכליים, ולכן הדיירים יפסידו.
לכל שטח יש אחוזי בנייה מוגבלים. יש בניין שאפשר להוסיף לו 2 קומות ויש בניין שאפשר להוסיף לו 14 קומות, הכל לפי החלטת העירייה. וכדי שהיזם הרציני ירוויח בבתי בעלי שווי נמוך הוא צריך לבנות יותר דירות כדי להרוויח, אבל דא עקא (=זאת הצרה), העירייה מגבילה אותו.
בפרויקט תמ”א 38 של דירות בשווי נמוך צריך לבנות ולמכור פי 3 יותר דירות מכמות הדירות הקיימות קודם התחלת הבנייה כדי לממן את ההוצאות והרווח היזמי, לדוגמא, אם קיימים בבניין 8 דיירים צריך לבנות לפחות 24 דירות בסוף התהליך, כלומר 16 דירות חדשות, מקרה כזה הוא כמעט ולא מציאותי, וגם אם היה מציאותי, עוד לא הכנסנו את הרווח של קבלן החתימות…
בפרויקט פינוי-בינוי היחס הדרוש בדירות בשווי נמוך גבוה יותר ועומד על פי 5, נכון ל2014-2015.

איך לזהות קבלני קולות

1.קבלן קולות לא יציג את תוכנית הבנייה
2. קבלן קולות ילחץ אותך לחתום מבלי להציג את התוכניות.
3. הוא לא יציג את המצב הפיננסי של החברה שלו, וזאת עיקר הבעיה, חברה שיודעת שהיא אינה בעלת יכולת מימון לפרויקט בסדר גודל שכזה מראש אינה נכנסת בתור חברה מבצעת (יזם רציני), אלא רק בתור קבלן קולות.

מתי כן לחתום לקבלן תמ”א או פינוי-בינוי

אם אתה בשלב של חתימה על החוזה, תדאג שעורך דין שמייצג אותך או אתכם הדיירים לא ייצג גם את הקבלן.
תבחר אתה את העו”ד ואל תיתן לקבלן לבחור בשבילך, אחרת זה אומר שהעו”ד יחפש את טובת הקבלן, כדי שיבחר בו גם לפרויקט הבא.
אחרת עורך הדין יהיה נתון בניגוד עניינים ולא יחפש את טובתך בלבד, וכאשר מדובר בנכס ששווה עבודה של חיים שלמים, זאת בוודאי טעות.

סיכום

קבלני קולות יכולים לתקוע פרויקטים ולמנוע מבעל דירה לשפר את הנכס שלו ולעלות את ערכו.
אל חתום לאף אדם ללא התייעצות עם עורך דין הבקיא בתחום, שאתה בחרת והוא מייצג רק את הצד שלך (בלי הצד של הקבלן).
חובה לבדוק קודם החתימה את היכולת הפיננסית של הקבלן המבצע ואת התוכניות המוצעות.

3 Comments

  1. שרית
    שרית

    פנו אליי מחברת יובל, האם לחתום איתם?

    View Comment
    23 במרץ 2016
    |Reply
  2. אדי
    אדי

    כל התמ”א 38 הזה הכניס אותנו לצרות צרורות, אני לא מבין למה הפרויקטים האלו של התמ”א יצאו בכלל לפועל. מי צריך את הדברים האלו. זה הקפיץ את מחירי הנדל”ן ופגע באנשים צעירים שיכלו לקנות דירה בזול, בגלל כל המשקיעים שנכנסו לשוק ובגלל כל התאבי בצע, שבשביל עוד 10 מטר סחטו את הקבלן תמ”א ובסוף לא יצא שום פרויקט והכל תקוע שנים.

    מישהו יודע כמה פרויקטים של פינוי בינוי או תמ”א 38 יצאו לפועל בארץ ?\
    בודדים, אפשר לספור אותם על 2 ידיים,
    אז במקום למשוך אותנו ולהציג מצגי שווא והבטחות פוליטיות של מפלגת כחלון היה צריך מזמן לביא פועלים סיניים.

    View Comment
    21 בספטמבר 2015
    |Reply
  3. איתן
    איתן

    אז יש לי חדשות בשבילך, אבל לא רק קבלני קולות תוקעים פרויקטים. איפה שאני גר יש לי שכן אחד שכבר 3.5 שנים עוד מעט שהוא מתווכח על 30 מטר נוספים שהוא רוצה שיהיו לו. וכשהקבלן מסכים להוסיף לכולם זה לא מספיק טוב לו כי הוא רוצה יותר, בגלל השיפוץ שהוא עשה לפני כבר יותר מ-5 שנים. נו מה תגיד על זה

    View Comment
    4 באפריל 2014
    |Reply

יש לך מה להעיר ?

%d בלוגרים אהבו את זה: